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LA BURBUJA SUBYACENTE. EL LADRILLO QUE NO CESA (DE CAER)

Posted on: 18 octubre, 2010


Con el centenario de Miguel Hernández a la puerta de la esquina, vino a mí el titulo por inspiración divina.

A lo que iba:

Navegando ayer por ELPAIS.COM encontré una noticia relativa a la crisis del ladrillo en la que informaban sobre el fin de la deducción del 15% de las aportaciones anuales para la compra de vivienda a rentas superiores a 24.000 euros y su posible influencia sobre las ventas de viviendas en 2011.

Este es el enlace a la noticia: http://www.elpais.com/articulo/economia/mini/burbuja/inmobiliaria/elpepieco/20101017elpepieco_2/Tes

Pues bien, como siempre que encuentro un tema que me apasiona, hice mis aportaciones:

Comentario 204: “La crisis solo tiene 2 formas de acabar… y ambas son con un equilibrio de oferta y demanda…. La primera forma sería que los precios bajaran rapidamente hasta un ajuste equivalente a 6 o 6.5 veces el sueldo anual de un asalariado medio, lo que reactivaría la venta. La segunda es la que intentan los constructores, no bajar el precio, por lo que tendrán que esperar a que la inflacción siga subiendo hasta situar los salarios anuales a un valor que equivalga a dividir el precio de la vivienda entre 6 o 6.5. lo que puede llevar entre 6 y 14 años, dependiendo de lo que crezca la economía. En cualquier caso, el valor financiero de la vivienda sería el mismo, 6.5 veces el salario del asalariado. Es decir, que la perdida sería la misma. La diferencia estribaría en que en la primera se rebajaría el nominal del precio (perdida de precio en nominal), aunque con el beneficio de un rapido ingreso para invertir en otras cosas. En el segundo escenario, la rebaja sería igual a la inflacción no repercutible en el precio (bajaría porque el resto de precios subirían o descenso relativo) pero con el inconveniente de que el constructor o propietario tendrá que soportar un largo tiempo los gastos de una vivienda vacía, con lo que al final, en realidad, acabará perdiendo aun mas y el problema añadido de que la falta de movimiento del capital impedirá crear la riqueza necesaria para salir de la crisis. El que aguarde a vender en el futuro tendrá que tener una gran capacidad de aguante (más de una década) o estará cavando su propia tumba (los impuestos y tasas se lo van a comer).”

Como siempre, al parecer, fui demasiado técnico, asi que otro lector de Almería me pidió que lo explicase de un modo más comprensible, cosa que hice en el comentario 222:

“Pues es sencillo… imagina que un piso ahora vale 100.000 euros… y tu sueldo es de 1.000… entonces tu salario de 6 años y medio (78 meses) son  78.000 euros. El vendedor, en este caso, puede optar por vender perdiendo 22.000 (22%).  En el segundo caso, el vendedor no rebaja el precio… entonces hay que esperar al momento en que tu sueldo sea el resultado de dividir entre 78 el precio de la vivienda, es decir 1.282 euros. Si los salarios suben  un 3% pues  los precios de todo suben un 3%, pero el de la vivienda no sube ni baja, el primer año cobraras 1.030, el segundo 1061… y el décimo 1304. Cuando tu cobres 1304 te podrás permitir comprar holgadamente esa vivienda que vale 100.000. El problema es que para que el vendedor no perdiese, esa vivienda debería valer 130.400, y actualizarse lo mismo que se ha actualizado tu sueldo.. y esos 100.000 son sólo el 76,70% (con lo que en realidad ha perdido el 23.3% en vez del 22% inicial, a lo que hay que sumar los gastos que le habrán originado el IBI y otros impuestos a lo largo de los 10 años en que no se ha vendido la vivienda). Y además de todo eso, ha perdido 10 años de su vida, pues podría haber dispuesto del dinero antes e invertirlo en otro negocio. Creo que con eso respondo a tu duda, paisano”

Aunque sin duda, esto, lo de referenciar el precio de la vivienda en relación a los salarios, debió molestar a otro usuario, quizá no familiarizado con los conceptos de renta disponible y usos de dicha renta, para un salario medio y su relación con la calidad de vida, o quizá dolido porque sea verdad lo que expongo y vaya en contra de sus intereses, por lo que no tuve más que responderle en el comentario 233:

“Modigliani… eso fue así prácticamente desde mediados de los 80 hasta 1996, fecha del inicio de la burbuja… todos los precios subían, pero los salarios también, proporcionando un  umbral en el en el que el 35% de la renta se podía destinar a Vivienda, el 10% a suministros, el 35% a ropa, transporte y alimentación y el 20% restante a ocio y ahorro. Si cualquier elemento sube por encima del umbral disponible, disminuye el umbral disponible para los demás y, a la larga, además de empobrecer la calidad de vida de los ciudadanos, destruye empleo en los otros sectores, pues les priva de ingresos, que es exactamente lo que hemos tenido.”

A todo esto, y dado que uno de los comentarios, por error se publico dos veces, alguien me señalo que me repetía mucho y que no había tenido en cuenta que, al alquilar, el propietario, puede ver minorada la pérdida, por lo que tuve que recurrir a mi experiencia personal a título ilustrativo, como se puede ver en el comentario 236:

“novotoazp… yo vivo en un piso de alquiler con opción a compra y si…. pago un alquiler y los gastos que genera el piso… el problema es que el propietario de la vivienda solo tiene alquilados 13 pisos como el mío de los 80 que posee… No creo que con el alquiler de 15 pueda pagar las hipotecas y gastos de los 80. Y eso que el hombre ha hecho el esfuerzo y, acogiendose a medidas de la Junta de Andalucia, que implican una rebaja del 20% en el precio, ha conseguido vender 2 en el ultimo año. Al final, desgraciadamente, se los quedará el Banco”.

En ese momento, el previo comentarista, expuso su opinión de que, bajo mi punto de vista, también tendrían que bajar los precios de otras cosas y que, si bajase el precio de la vivienda, volvería a aumentar porque aumentaría la demanda de compradores centroeuropeos. Esto último lo dudo ahora, dado que en algunos casos hemos superado el umbral de precios de su país natal y nadie, a la jubilación va a pagar más por una vivienda que lo que haya obtenido de la venta de la anterior con el solo aliciente de un mejor clima. Y en relación a lo anterior, esta fue mi respuesta, en el comentario 247:

“Modigliani. También existe la burbuja alimentaria… o a ver si te crees tu que es normal que pepinos que compran a los agricultores a 10 céntimos se vendan en el supermercado, a solo 100 metros a 1 euro. Claro que también deberá bajar, pero como la alimentación es algo de primera necesidad, es más difícil controlar los abusos en la misma si no interviene el estado. De todas formas, donde yo vivo, y por más que diga el IPC los precios han bajado… no porque el producto de un precio tal haya bajado, sino porque, si hay una marca blanca disponible, el consumo se ha desviado hacia la misma, lo que implica, una reducción del beneficio del hipermercado. Y esto lo sé de primera mano, porque he trabajado en uno. Se mantenía el volumen de trabajo y mercancías, pero disminuía el volumen de ventas (en euros)”.

Una vez le agoté los argumentos por este lado, decidió contraatacar por el de que, a inicios de los 80 un padre de familia sostenía una familia entera y que, como ahora ambos trabajan, el mercado lo ha descontado para incluir el sueldo de los 2, aunque su razonamiento patina un poco, cosa que me encargue de comunicarle en el comentario 250:

“Modigliani. En relación a lo que tú dices, en el fondo me estás dando la razón… el sueldo de un padre de familia a inicios de los 80 daba de comer a 4 o 5 personas (en mi familia 6) y aun así, podía permitirse comprar un piso. Hoy, que el sueldo da todo lo mas para 2 personas, el sueldo de 2 no alcanza a comprar una vivienda. Así de inflados están los precios.”

Pero este se empeñaba en insistir que, todo eso, ya lo había descontado el mercado, asi que utilicé su propio razonamiento para darle fuerzas al mío, como muestro en el comentario 260:

“Modigliani… pues siguiendo tu razonamiento…  el 15% que se desgrababa el comprador de las aportaciones a la compra de vivienda, también los descontaba el Mercado. El 1 de enero se acaba esa desgravación para muchos, tendrá que descontarlo también el mercado. Es decir… que tendrán que bajar los precios si o si, mínimo al 85% de lo que valen ahora, que es solo un poco más de lo que venía diciendo yo de un principio… o eso… o comérselos con papas hasta que la gente los pueda comprar… porque los especuladores, esos que tenían apalabrados 67 de los pisos de la promoción en la que vivo y que al final no firmaron escritura, se han acabado. Y el promotor no podrá vivir de los 13 que tiene en alquiler pagando 80 hipotecas. Es decir, que o las vende sin ganar, para no perder o las perderá y se las quedará el banco. No podemos creer en el mercado sólo para subir los precios y nunca para bajarlos.”

Tras esto, parece ser que siguió en sus 13, y además me pregunto sobre la clase de alquiler con opción a renta que tengo subscrito, etc… y me indicó que el mercado “descuenta pero no devuelve”, desconociendo la máxima del mercado en la que el precio lo fija la oferta y la demanda, no las intenciones del vendedor y que, a la larga, incluso el vendedor más duro tiene que ceder si quiere seguir vendiendo, que es exactamente lo que estaba haciendo este hombre, vendernos la moto.

Esta mañana me he vuelto a conectar a dicha noticia y me he encontrado un usuario que se sorprendía por una burbuja de 3 meses…. Quizá pensando que esa burbuja se ha generado ahora… pero:

“No existe la burbuja de 3 meses… lo que pasa es que esta es la burbuja sobre la que se creó la otra. Cuando los gobiernos decidieron dar ayudas a la compra de vivienda (subvenciones, deducciones, etc) , los promotores y  los especuladores vieron la ocasión de subir los precios (es decir, chuparse ellos la subvención que le daban al comprador). Como vieron que les funcionó, finalmente, siguieron subiendo hasta ver a donde llegaba, porque teníamos inmigración que necesitaba vivienda, hipotecas del 100 o 110%  y europeos del norte que venían a comprar. Esa burbuja de hasta ver a donde llegaba, se pinchó, pues ya no hay tanto europeo dispuesto, ni hipotecas por encima del 80% y la inmigración se ha reducido, y aún se está desinflando. La que realmente va a estallar es esta primera, pues los que están en disposición de poder comprar, los que ingresan más de 24.000 euros, ya no podrán deducirse hasta el 15% del valor de la vivienda, es decir, que si en realidad pagaban el 85% ahora deben pagar el 100%. Ante esa circunstancia, se retraerá la demanda de pisos… o se inclinará hacia el precio más competitivo, como cuando vamos a comprar un mueble… buscamos en varias tiendas y, si tienen el mismo o parecido, nos llevamos el más barato (mejor relación calidad precio). Pues eso… el comprador de altos ingresos buscara precios más baratos, con lo que, solo el que abarate precios venderá. El resto, se comerá sus pisos con papas, pues tampoco hay demanda. No hay que olvidar que la Vivienda, en la ley de la oferta y la demanda, se comporta como un bien normal… si los ingresos del demandante suben, el precio sube, pero si los ingresos de los demandantes bajan (recortes salariares, 4 millones de parados, etc) no tiene otra que bajar. E ingresos son, solo para recordarlo, a quien no lo recuerde… tanto el dinero que entra, como las minoraciones de gasto (acuérdense del plan 2000E ). La desaparición del 15% de deducción (que es una minoración de gasto), se comporta pues como una disminución de ingresos. Es más, la reducción final de precios desde máximos puede que ronde el 35% (20% debido a la rebaja de los topes de financiación, del 100 o 110% al 80 y el otro 15% al fin de la deducción) y si es menor, sólo lo será menor en la medida en que suba el IPC de los demás productos.”

Lo pongo entre comillas, porque es el contenido exacto del comentario que me he pasado media mañana intentando publicar y que al final no han publicado, vaya a saber porqué, si bien si han publicado la queja ante ello: cosas absurdas que tienen los moderadores. Esta es la queja, que, a mi parecer, constituye un alegato a la libertad de opinión y al derecho a recibir información veraz por el medio que fuere que ampara el artículo 20 de nuestra constitución:

“Llevo toda la mañana intentando aportar un comentario bastante descriptivo de que es lo que pasa… sé que es una parrafada, pero no se puede sintetizar mas sin que quede abstracto. Hagan el favor de leerlo al menos antes de descartarlo y no publicarlo. No contiene insultos, ni descalificaciones. Solo y exclusivamente contiene datos objetivos y mi visión subjetiva sobre los mismos. Lo volveré a intentar publicar en unos minutos. Espero se dignen en hacerlo. En todo caso, si no lo consiguiera, lo colgaría en mi espacio esta tarde. Pues me parece que todo ciudadano tiene derecho a acceder a cualquier fuente de información y a veces esa fuente puede estar en un simple comentario”.

De todas formas, por si mi exposición no bastase, les anexo una imagen, tomada de http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/147839-japon-y-espana-15-anos-despues-la-historia-se-repite.html donde se hace una comparativa entre la burbuja inmobiliaria en Japon de 1980 al 2004 y la nuestra de 1996 hasta sabe cuando. Guardan tanto paralelismo que da miedo.

Esta todo dicho.

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1 Response to "LA BURBUJA SUBYACENTE. EL LADRILLO QUE NO CESA (DE CAER)"

Hola IGJ,
Soy una almeriense residente en el extranjero (Róterdam) y leo con frecuencia las noticias de El País y sobre todo los comentarios, que es mi barómetro para ver qué se cuece por España. Por casualidad he leido el tuyo de esta mañana y ahora el resto en el post.
Me lo acabo de leer de arriba a abajo y es de lo más lúcido que he leido en mucho tiempo. A estas conclusiones he llegado yo misma hace tiempo pero a quien se las trates de explicar (en Almería) te tratan de loca. Como vivo en la distancia y tengo un modelo económico diferente con el que comparar, cuando veo las burradas que pasan en el mercado inmobiliario español me enervo.
Simplemente como apunte y refuerzo a tu argumento, te diré que aquí en Holanda los bancos dan hipotécas como máximo por el valor de 5 veces el salario anual (ejem. si tienes el salario mínimo 1500€ brutos, con esto te puedes permitir una vivienda de 90mil euros, ni más ni menos). Esto lo llevan a rajatabla y no es de ahora, es de siempre. Me pregunto si el que le ha concedido la hipoteca de 200mil € al mileurista de turno no se ha hecho las cuentas o no ha oído nunca hablar de esta norma.
Apunte 2 – Efectivamente los jubilados holandeses desde hace unos años han dejado de comprar vivienda en España (costa valenciana y alicantina sobre todo) porque consideran que los precios están desorbitados y desproporcionados, incluso más caros de lo que pagan en su propio país y claro, la gente aquí arriba no es tonta ni compra a tontas y ciegas.

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